Page 22 - Supalai AR report 2559_Thai
P. 22
22
สภาวะตลาดท่ีอยู่อาศัย ปี 2559-2560
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
เมื่อปีที่ผ่านมา บทวิเคราะห์ในท่ีนี้ได้กล่าวถึง Supply Creates Its Own Demand ตาม Say’s Law ซึ่งเป็น ลกั ษณะทผี่ ปู้ ระกอบการมองเหน็ โอกาสจากความตอ้ งการและกา ลงั ซอื้ ของผบู้ รโิ ภคและพยายามเปดิ โครงการเพอื่ ทา ยอดขาย ให้มากท่ีสุดในช่วงปี 2555-2556
ในปีน้ี ข้อมูลประมาณการเบื้องต้นของภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 ดังแสดงในตารางที่ 1 ได้ออกมาในลักษณะ ท่ีน่าสนใจอย่างย่ิง กล่าวคือ ปีนี้เป็นปีแรกที่ยอดที่อยู่อาศัยโดยรวมท่ีออกขายในตลาดได้ลดลง ภายหลังจากที่ได้ขยายตัว มาตลอดระยะเวลา 6 ปีที่ผ่านมา ทั้งในเชิงของประเภทที่อยู่อาศัยโดยรวม และท่ีอยู่อาศัยแต่ละประเภท อีกท้ังจานวน ทอี่ ยอู่ าศยั ทขี่ ายไดก้ ล็ ดลงจากปกี อ่ นหนา้ ทงั้ โดยรวมและแตล่ ะประเภท ทอี่ ยอู่ าศยั ประเภททาวนเ์ ฮา้ สก์ บั อาคารชดุ ถอื เปน็ ที่อยู่อาศัยประเภทท่ีลดลงอย่างชัดเจน เช่น ทาวน์เฮ้าส์ลดลงจากประมาณ 27,000 หน่วย เหลือ 21,000 หน่วย และอาคาร ชุดลดลงจากเกือบ 60,000 หน่วย เหลือเพียงประมาณ 40,000 หน่วย ซ่ึงประเภทหลังนี้ถือได้ว่าค่อนข้างรุนแรง
จานวนท่ีอยู่อาศัยคงค้าง ณ ส้ินปีก็ดี หรือจานวนท่ีอยู่อาศัยที่ออกขายในตลาดก็ดี อาจกล่าวได้ว่าเป็นการ ตอบสนองของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยต่อภาวะตลาดที่เริ่มเกิดการอิ่มตัว เมื่อพิจารณาจากพฤติกรรม Supply Creates Its Own Demand ร่วมกับการตอบสนองต่อความอิ่มตัวอย่างว่องไวของตลาดแล้ว อาจกล่าวได้ว่าผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย ได้แสดงถึง Agility แห่งการประกอบธุรกิจอย่างชัดเจน หรือมีความสามารถในการปรับตัวทั้งเชิงรุกและเชิงรับ การปรับตัว ในปีน้ีได้สะท้อนออกมาอย่างชัดเจนจากการประกาศเล่ือนเปิดโครงการหลายโครงการของหลายบริษัทตามลาดับตาม ท่ีปรากฎในสื่อสารมวลชนแล้ว
เม่ือพิจารณาท่ีอยู่อาศัยรายประเภทแล้ว จะพบว่าอาคารชุดเป็นสินค้าประเภทท่ีมียอดขายลดลงมากที่สุด ดังนั้น บรษิ ทั ทพี่ งึ่ พงิ สนิ คา้ อาคารชดุ ในสดั สว่ นทสี่ งู จะไดร้ บั ผลกระทบมากตามทไี่ ดป้ ระกาศไปแลว้ (ยกเวน้ ศภุ าลยั ) สว่ นทาวนเ์ ฮา้ ส์ ก็ลดลงเช่นเดียวกัน แม้ว่าจะยังไม่มาก เนื่องจากยอดคงค้างสิ้นปียังไม่เพิ่มมากมายเท่าใดนัก บ้านเดี่ยวจัดได้ว่าเป็นสินค้า ที่ไม่ได้รับผลกระทบ
เม่ือพิจารณาทั้งสาเหตุของการลดลงของจานวนหน่วยยอดขายที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้ประกอบการต่างบอกได้จาก สภาพความจริงว่า เนื่องมาจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินท่ีเพิ่มข้ึนกว่า 50% เป็นหลัก ดังนั้น สถาบันการเงิน ควรตระหนักว่า แม้ว่าตัวเองจะพยายามลดความเสี่ยงของสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ตัวเองก็กาลังกลายเป็นตัวการสาคัญ ที่ทาให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงอันเน่ืองมาจากความเข้มงวดของตน แม้ว่าสัดส่วนหน้ีครัวเรือนต่อจีดีพีอาจจะเพิ่มขึ้น อยา่ งรวดเรว็ ในชว่ งปี 2554-2556 แตก่ ช็ ะลอตวั ลงอยา่ งมากตง้ั แตป่ ี 2557 เปน็ ตน้ มา นอกจากนี้ การอา้ งสดั สว่ นหนค้ี รวั เรอื น กเ็ ปน็ เรอ่ื งโงเ่ ขลาอยา่ งยงิ่ เนอื่ งจากสดั สว่ นนขี้ องทกุ ประเทศลว้ นแตม่ แี นวโนม้ สงู ขนึ้ ตามเวลา จาก Financial Intermediation ทั่วโลกที่สูงข้ึน ตัวเลขการบริโภคก็เป็นสิ่งที่สนับสนุนได้ดีว่า ผู้บริโภคเริ่มคลายตัวจากภาระหนี้และสามารถเจียดรายได้ มาใช้จ่ายได้มากขึ้นในปี 2558-2559 น้ี
ภาวะเศรษฐกิจเองก็เริ่มมีอัตราการขยายตัวที่ดีขึ้นในปี 2559 ท่ีสูงกว่า 3% แม้ว่ารัฐบาลจะได้พยายามผลักดัน โครงการภาครฐั บาลทง้ั ในปนี แี้ ละปหี นา้ แตก่ ารลงทนุ ภาครฐั บาลเปน็ เพยี งสว่ นนอ้ ยของระบบเศรษฐกจิ ทไ่ี มอ่ าจชว่ ยใหภ้ าวะ เศรษฐกิจดีขึ้นอย่างเห็นหน้าเห็นหลังได้มากนัก ดังนั้น ปัจจัยพ้ืนฐานของความต้องการที่อยู่ในปี 2560 จึงไม่น่าจะแตกต่าง จากปีน้ีมากนัก ยกเว้นสถาบันการเงินจะเปล่ียนแปลงท่าทีของตนในทางที่ผ่อนปรนมากขึ้น
บริษัท ศุภาลัย จากัด (มหาชน)
